教父電影名言: 就是生意

大家晚安，大家好。今天是8月8號星期日，我們的第3場，文字版 大A來講股(古)，投資的路上，大A來陪伴。

教父(The Godfather)電影系列三集是非常精彩而且富有人生哲學的電影，也是少數電影比書本原作精彩的影片。這系列電影中出現許多令人難忘的金句，例如:

要親近你的朋友，但要親近你的敵人多些。 Keep your friends close, but your enemy closer.

我最喜歡的，還有這一句: 

不是針對個人。只是嚴謹的生意。It's not personal. It's strictly business. 

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很多事情用生意的角度來看，會比較容易了解這種生意裡面的為什麼。用這樣的思考，對於產業分析裡面有關公司營運模式的了解以及合理性，會有相當幫助。

還不只是這樣，工作上如果面臨到困境，或者在工作上遇到瓶頸時，從直接對你造成影響的人(例如主管、平行單位的不同部門同事...等等)的心理層面，加上這句 不是針對個人。只是嚴謹的生意(It's not personal. It's strictly business.) 進入你的思考架構裡面，非常高的機會可以找到問題的答案。這裡先舉一個簡單的例子: 仲介(agent or broker) 

仲介通常是以成交金額為傭金比例的基礎，乘以一定百分比當成收入。亦即

收入=成交金額x傭金%

一般傭金比例通常是固定的，或者階梯式的增減。以傭金收入的業務來說，一位仲介要追求高薪收入，從上面公式可以理解到，仲介必須讓成交金額愈大，傭金收入才能愈高，這很簡單可以理解。問題就在於如何提高成交金額? 如果以一般商品的販售，通常就是擴大市場佔有率、擴大客戶基礎、或者將客單價提高等等。但是對於交易頻率較長，通常以幾年為單位的，例如耐久財交易，通常仲介會有售後服務的條件與費用作為收入。 

最特別的就是房屋仲介。

通常買賣房屋，因為單價很高，而且一般自住的房子，幾乎10年內不會再交易。房屋仲介如何擴大收入? 答案就在周轉率。如果房屋交易能夠像股票買賣一樣有高的周轉率，也就是如果一棟房子能在幾年內轉手多次，仲介的收入就可以顯著提高，這也就是房屋仲介產業成長的重要原因之一。

如此看來，以房仲來說，用周轉率的觀點，投資客肯定是房仲最重要的客戶，因為投資客是市場上的相對短期交易者，因為周轉率的關係，創造出來的交易金額，絕對是自住客的好幾倍。對房仲來說，照顧好投資客，It's not personal. It's strictly business. 對建商來說，投資客更是重要的價格推手，照顧好投資客，It's not personal. It's strictly business.  房仲或建商不一定會忽略自住客，但肯定不會虧待投資客。我在前幾年計畫換屋時，瀏覽許多新建案，除了豪宅之外，許多房子，從格局上看就可以看出是蓋來給人住的，還是蓋來給人賣的。大部分讓人失望，蓋來賣的房子，遠遠超過蓋給人住的房子。

從這樣的生意本質的角度思考，往往可以拆解問題，進而了解為什麼是這種狀況。 當然還可以推衍到為何媒體很少看空房市的報導，可以試著想想收入與客戶的關聯。

It's not personal. It's strictly business.